„Latio”: Vasarā sērijveida dzīvokļu cenu indekss Rīgā nemainīgs
Rīgā, 2009.gada 04.septembrī
„Latio”
Pēc Latio tirgus pārskata datiem, augustā vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā saglabā jūnija un jūlija cenu līmeni, 490 EUR/kv.m. Pēc divu gadu ilga ikmēneša cenu krituma vasaras trijos mēnešos sērijveida dzīvokļu cenu indekss ir nemainīgs. Sērijveida dzīvokļu cenu kritums, salīdzinot ar cenas maksimumu (1720 EUR/kv.m.) 2007.gada aprīlī un maijā, sastāda 71,51%. Šobrīd ir sasniegts 2003. – 2004.gada cenu līmenis.
Rīgas centrā darījumi notiek par vidējo cenu 800-850 EUR/kv.m. par dzīvokļiem vidējā stāvoklī. Vecrīgā zemākā cenu robeža pašlaik ir ap 1 500 EUR/kv.m.
Augustā neliels cenu kritums skar lielas platības dzīvokļus, savukārt neliels pieaugums vērojams vienas istabas un divu istabu sērijveida dzīvokļu cenām atsevišķos mikrorajonos. Parādās lielāka atšķirība cenās starp rajoniem, kuros ir mazs konkrētas platības dzīvokļu piedāvājums un rajoniem, kur piedāvājums ir lielāks.
Īpaši trūkst vidējā pieprasījuma nelielas platības dzīvokļu ar remontu, vidējos stāvos pieprasītās sērijās, līdz ar to potenciālajiem pircējiem šajā segmentā ir ļoti ierobežota izvēle. Ja šādi dzīvokļi parādās piedāvājumā par pašreizējām tirgus cenām, tie ātri tiek izpirkti. Līdz ar to ir gadījumi, kad darījumi nenotiek tā iemesla dēļ, ka dzīvokļu īpašnieki atceļ pārdošanu par nolīgto cenu, baidoties ka nosaukuši cenu par zemu, un mēģina to celt. Tādā gadījumā savukārt no darījuma atsakās pircējs.
„Turpinās iepriekšējo mēnešu tendence mājokļu iegādes darījumos pārsvarā izmantot skaidras naudas norēķinu, nepiesaistot kredītresursus. Pircēji atzīst šīs situācijas pozitīvo aspektu, jo mājokļu cenas ir tik zemas, ka īpašumu var iegādāties tie, kuriem sakrāta nepieciešamā naudas summa. Bieži vien šiem pircējiem nav pieredzes nekustamo īpašumu jomā, un tā kā darījumi ar skaidru naudu ir mazāk droši nekā darījumi ar bankas starpniecību (kredītiem), tad aizvien lielāku nozīmi iegūst profesionālu mākleru un stabilu uzņēmumu pakalpojumi”, uzskata Vija Gailīte, Latio dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības daļas vadītāja.
Daļa potenciālo pircēju atsakās no nekustamā īpašuma iegādes vispārējās ekonomiskās situācijas dēļ, arī tajos gadījumos, kad ir sakrāta skaidra nauda. Cilvēki raizējas par nākotni un nevēlas palikt bez uzkrājuma.
Ja gaidot cenu kāpumu bankas kredītsaistību nepildītājiem atsavinātos dzīvokļus turēs un nelaidīs tirgū, daudzu pircēju cerība iegādāties parādniekiem atsavinātos dzīvokļus par ļoti zemām cenām nepiepildīsies. Sasniegto dzīvokļu cenu stabilizāciju varētu izjaukt radikāli ekonomikai un nekustamo īpašumu tirgum nelabvēlīgi notikumi sabiedrībā.
Dzīvokļu īres tirgus Rīgā
Īres tirgū cenas turpina samazināties. Kā jau katru rudeni, aktivitāte novērota lēto dzīvokļu īres tirgū saistībā ar studentu jaunā mācību gada sākumu. Par tipveida divu istabu dzīvokli vidējā stāvoklī Rīgas mikrorajonos īres cena noslīdējusi līdz 80 LVL mēnesī, plus komunālie maksājumi. Vienas istabas dzīvokļa īre savukārt pašlaik varētu izmaksāt vidēji ap 50-60 LVL mēnesī. Tātad vairs nepastāv tendence, ka dzīvokļa īres maksa nav atkarīga no istabu skaita, kā tas bija pirms pāris mēnešiem. To nosaka arī augstās komunālo maksājumu izmaksas.
Lai samazinātu īres izmaksas, pieaug to gadījumu skaits, ka, piemēram, vairāki studenti īrē trīs istabu dzīvokli pretēji agrākai atsevišķu vienas istabas dzīvokļu īrēšanai. Izvēle parasti ir par labu tiem rajoniem, kur netālu atrodas augstskola - tuvējā Pārdaugava, Imanta, tālākais centrs, arī Purvciems.
Centrā 3-istabu dzīvokli labā stāvoklī ir iespējams atrast kā par 300 LVL, tā arī par 700 LVL mēnesī. Īres cena pat vienā mājā var atšķirties trīs vai četras reizes atkarībā no dzīvokļa tehniskā stāvokļa un mēbelēm. Svarīgs faktors ir arī autostāvvietas pieejamība.
Pašlaik, lai nezaudētu agrāk noslēgtu īres līgumu, īpašnieks gatavs īres cenu samazināt pat uz pusi. Piemēram, par 3 istabu dzīvokli jaunajā projektā divus gadus atpakaļ prasīja 400 LVL, tagad 200 LVL mēnesī. Noteicošais faktors īrei jaunajos projektos ir izdevīga atrašanās vieta, virtuves iekārtas un tehnikas esamība, kā arī autostāvvieta.
Nekustamā īpašuma nodoklis
Latio nekustamā īpašuma eksperti atzīst, ka īpašuma nodokli uz dzīvojamo platību vajadzēja ieviest krietni pirms aktivitātes uzplaukuma nozarē. Šobrīd, kad samazinās iedzīvotāju maksātspēja un valda aktivitātes apsīkums nekustamā īpašuma nozarē, šī nodokļa ieviešana nestimulēs attīstību. Par jaunieviestā nodokļa ietekmes dziļumu un veidu varēs spriest pēc konkrētā varianta piemeklēšanas.
Izvēloties variantu, kad nodokli vienmērīgi attiecina uz visu īpašuma kadastrālo vērtību, tiktu panākta vienmērīgāka ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu, pretēji variantam ar neapliekamās platības slieksni. Lielas svārstības īpašumu cenās varētu izsaukt īpašuma novietojumam un kvalitātei neatbilstoši aprēķināta kadastrālā vērtība un līdz ar to arī nodokļa summa - piemēram, kvalitatīviem īpašumiem ar labu novietojumu, kuriem būs noteikta zemāka kadastrālā vērtība, cenas varētu pieaugt straujāk kā īpašumiem ar augstāku kadastrālo vērtību. Lai izvairītos no straujām tirgus aktivitātes ietekmētām svārstībām, kadastrālās vērtības aprēķins būtu jābalsta nevis uz tirgus vērtību, bet gan uz ilgtermiņa vērtību, par ko Latio speciālisti stāstījuši jau vairākkārt. Nodokļu ieviešanas procesā jārēķinās ar vairākiem blakus faktoriem – nodokļa lieluma aprēķināšanas procesā liela ietekme būs nekustamo īpašumu inventarizācijas gaitā iesaistīto dienestu kapacitātei;rekonstruēto un jaunuzcelto ēku īpašnieku neieinteresētībai veikt izmaiņu reģistrāciju atbilstošos dienestos, savlaicīgi nesamaksātā nodokļa piedzīšanas kārtībai.
Sīkāku tirgus analīzi var pasūtīt pa tālruni 67032300, e-pastu latio@latio.lv, vai Latio centrālajā ofisā Rīgā, Raiņa bulvārī 11.
