«Latio» прогнозирует нынешней осенью самые низкие цены на рынке серийных квартир
Рига, 9 июля 2009 года
Информацию подготовило «Latio»
«При снижении предложения у покупателя уменьшается возможность выбора. Цены продолжают падать, однако скорость их падения тоже снижается. Если эта тенденция сохранится, то в сентябре–октябре нынешнего года можно прогнозировать минимальные цены на серийные квартиры: примерно 450 EUR/м²» - отмечает аналитик рынка фирмы «Latio» Марис Гринбергс.
В течение двух последних лет продолжает снижаться активность во всех сегментах рынка недвижимого имущества. Количество сделок на рынке жилья в Латвии в целом сократилось более чем в три раза. Цены на собственность в Латвии также претерпели неслыханное для Европы падение.
Начавшееся в июне 2007 года снижение средних цен на серийные квартиры в Риге на рубеже прошлого и нынешнего года претерпело резкое падение. В течение последних месяцев темпы снижения цен замедлились. Средняя цена серийной квартиры в июне по сравнению с маем снизилась на 5% или до 490 EUR/м². По сравнению с июнем 2008 года цены снизились на 59,2%, а если сравнивать с максимальной ценой, то снижение составляет 71,51%. В настоящий момент стоимость серийной квартиры достигла уровня 2003-2004 годов.
Учитывая место расположения конкретного района и характерные для данного района серии зданий, самые дорогие квартиры находятся в Межциемсе, Агенскалнсе, Пурвциемсе и Зиепниекалнсе. Самые дешевые квартиры можно приобрести в Болдерае и Кенгарагсе, например, 1-комнатная квартира литовского проекта или в доме постройки времен Хрущева продается по цене 13 000 EUR.
Стоимость аренды серийной квартиры остается не прежнем уровне. Например, аренда 2-комнатной квартиры без высококачественного ремонта составляет 100 LVL в месяц. В свою очередь, в новых проектах стоимость аренды оборудованной квартиры такой же площади составляет 200 LVL и более.
Количество зарегистрированных в земельной книге сделок с квартирами в Риге и в Латвии в целом в течение трех месяцев остается примерно на одинаковом уровне. Одновременно со стабилизацией количества сделок, например, в сегменте особняков и земельных участков, в течение последнего полугодия стабилизировался также рынок квартир в Риге.
«Предложение квартир в публичном пространстве Риги продолжает падать. Сегодня уже нельзя придерживаться тактики «Подождем, завтра будет дешевле», так как найдется другой покупатель. При такой тенденции рынок покупателей, где предложение превышает спрос, может превратиться в рынок продавцов, когда спрос превышает предложение. Это, в свою очередь, является признаком того, что падение цен тормозится. Я предполагаю, что цены на серийные квартиры достигнут самого низкого уровня осенью нынешнего года», - говорит аналитик рынка фирмы «Latio» Марис Гринбергс.
Данные обзора рынка жилья, проведенного «Latio», свидетельствуют о том, что количество сделок с земельными участками для частной застройки, например, в Рижском районе, сократилось в четыре раза по сравнению с показателями на рубеже 2006-2007 годов, когда активность на рынке земли была самой высокой.
В свою очередь, средняя цена земельных участков в окрестностях Риги снизилась как минимум втрое по отношению к самой высокой стоимости весной 2007 года. Наиболее стремительное падение цен наблюдается в местах, где ранее была осуществлена парцелляция и планировалось развитие земельных участков. Количество сделок с землей в среднем сохраняется на уровне, который наблюдается с конца 2007 года.
Наибольший интерес вызывают земельные участки по цене 50-70 EUR/м² в удобных местах и с подведенными коммуникациями. В свою очередь, неблагоустроенные земельные участки без коммуникаций остаются невостребованными.
Несмотря на внушительное падение количества сделок – в четыре раза, цены на особняки снизились на 33% - 45% в зависимости от места и технического состояния. Так же, как и в других сегментах, снизилось предложение качественной собственности в хороших местах, из публичного предложения исчезают хорошие частные дома. Владельцы особняков не готовы продавать имущество по цене, предлагаемой потенциальными покупателями.
Так как кредитные учреждения очень осмотрительно относятся к кредитованию, особенно для покупки земельных участков, большинство сделок осуществляется за наличные. Покупатели, желающие вложить свободные средства, интересуются приобретением земельных участков стоимостью 15 000 – 25 000 LVL вблизи Риги независимо от площади и по цене 5 000 – 15000 LVL в отдаленных волостях Рижского района.
«В июне сохраняется удельный вес покупателей, имеющих возможность рассчитаться без банковский ссуды. Большую часть составляют сделки, заключаемые в результате принудительной продажи», - отмечает Вия Гайлите – руководитель отдела торговли квартирами и особняками фирмы «Latio». Торговые специалисты «Latio» отмечают, что многие покупатели при снижении предложения достаточно долго – в течение 2-3 месяцев подыскивают подходящее им недвижимое имущество и проявляют интерес к каждому вновь поступившему предложению. Однако когда имущество найдено, покупатель по инерции все еще продолжает предлагать продавцу снизить цену на 10-15% и теряет возможность приобрести собственность, так как установленная цена приемлема для другого покупателя.
«После драматического падения цен интерес к приобретению недвижимости проявляют не только местные жители, но и иностранные покупатели. Владельцам недвижимости рекомендуется оценить не только возможность продажи своей собственности, но и возможность ее аренды, что является распространенной практикой за рубежом. При помощи умелого советника свою собственность можно выгодно сдать в аренду и стать соучастником развития проекта, вложив в проект земельный участок или его часть, не теряя при этом имущественных прав и имея возможность контролировать свою собственность», - подчеркивает Диана Штале – руководитель отдела оценки «Latio».
С началом коррекции цен на рынке недвижимости, который в какой-то момент являлся движущей силой экономики, начался также и экономический спад. В течение этого времени в народном хозяйстве не проводилось структурных реформ, не имеется отрасли, способной в ближайшее время «подогреть» экономику. Как указывает аналитик рынка фирмы «Latio» Марис Гринбергс, недвижимое имущество может стать силой, способной оживить экономику. В отдельных сегментах стоимость недвижимости - ниже экономически обоснованной.
Ипотечное кредитование вливало в экономику десятки миллионов латов ежемесячно, одновременно способствуя переходу к легально оплачиваемой рабочей силе и уплате налогов. В настоящий момент банки изымают из домовладений 40–50 млн. LVL.
Банки создают связанные предприятия – фонды для хозяйственного содержания отчужденных имуществ, и, вероятнее всего, в ближайшее время эти имущества удержат, сдерживая таким образом снижение цен. Учитывая большой удельный вес такой собственности, кредитные учреждения контролируют и непосредственно влияют на рыночную ситуацию как на растущем, так и на падающем рынке.
Более подробный анализ рынка доступен на предприятии недвижимого имущества «Latio», тел. 67032300, или в бюро по адресу: бульвар Райня, 11.
