«Latio»: Индекс цен на серийные квартире в Риге летом не измнился
Рига, 04 сентября 2009 года
«Latio»
По данным выполненного «Latio» обзора рынка в августе средняя цена серийных квартир в Риге сохранилась на уровне июня и июля - 490 EUR/м². После двухлетнего ежемесячного падения цен в течение трех летних месяцев индекс цен остался неизменным. Падение цен на серийные квартиры, по сравнению с максимальной ценой (1720 EUR/м²) в апреле и мае 2007 года, составило 71,51%. В настоящий момент достигнут уровень 2003-2004 года.
В центре Риги сделки заключаются по средней цене 800-850 EUR/м² для квартир среднего состояния. В Старой Риге нижний предел цен сейчас составляет приблизительно 1500 EUR/м².
В августе немного снизились цены на квартиры большой площади, в свою очередь небольшой рост наблюдался в ценах на однокомнатные и двухкомнатные серийные квартиры в отдельных микрорайонах. Больше стали различаться цены между районами, в которых предложение квартир конкретной площади меньше, и районами, где предложений больше.
Особенно не хватает квартир среднего спроса небольшой площади с ремонтом, на средних этажах и популярных серий, поэтому выбор у потенциальных покупателей в этом сегменте очень ограничен. Если такие квартиры появляются в предложении по нынешним рыночным ценам, они быстро раскупаются. В результате случается, что сделки не происходят по той причине, что владельцы квартир отменяют продажу по условленной стоимости, опасаясь, что назначили слишком низкую цену, и пытаются ее поднять. В таком случае покупатель, в свою очередь, отказывается от сделки.
«Продолжается тенденция предыдущих месяцев - в сделках с куплей жилья в основном рассчитываться наличными, без привлечения кредитных ресурсов. Покупатели отмечают положительную сторону такой ситуации, так как цены на жилье настолько низкие, что имущество могут приобрести те, кто скопил необходимые денежные средства. Зачастую такие покупатели не имеют опыта в области недвижимости, и так как сделки с наличностью менее безопасны, чем сделки при посредничестве банка (кредита), все большее значение приобретают услуги профессиональных маклеров и стабильных предприятий», считает Вия Гайлите – руководитель отдела торговли квартирами и особняками предприятия «Latio».
Часть потенциальных покупателей отказывается от приобретения недвижимого имущества из-за общей экономической ситуации даже в тех случаях, когда накоплены наличные. Люди беспокоятся о будущем и не желают остаться без накоплений.
Если банки в ожидании роста цен будут удерживать квартиры, отчужденные у должников, не выполняющих кредитные обязательства, и не выпустят их на рынок, надежды многих покупателей приобрести отчужденные у должников квартиры по очень низким ценам не сбудутся. Достигнутую стабилизацию цен на квартиры способны нарушить нежелательные для экономики и рынка недвижимости радикальные события в обществе.
Рынок аренды квартир в Риге
На рынке аренды цены продолжают снижаться. Как и каждой осенью, активность наблюдается на рынке аренды дешевых квартир в связи с началом нового учебного года у студентов. Даже цена аренды типовой двухкомнатной квартиры в среднем состоянии в микрорайонах Риги упала до 80 LVL в месяц плюс коммунальные платежи. Аренда однокомнатной квартиры в свою очередь может стоить в среднем приблизительно 50-60 LVL в месяц. Значит, не имеется больше той тенденции, когда арендная плата не зависит от количества комнат, как это было пару месяцев назад. Это определяется также высокими затратами на коммунальные платежи.
Чтобы снизить расходы на аренду, растет количество случаев, когда, например, несколько студентов арендуют трехкомнатную квартиру вместо отдельной однокомнатной квартиры для каждого, как это было прежде. Выбор обычно делается в пользу районов, вблизи которых находятся ВУЗы – ближнее Задвинье, Иманта, отдаленный цент, а также Пурвциемс.
В центре квартиру в хорошем состоянии можно найти и за 300 LVL, и за 700 LVL в месяц. Арендная плата даже в одном доме может отличаться в три или четыре раза в зависимости от технического состояния и меблировки квартиры. Важным фактором является также доступность автостоянки. Сейчас, дабы не лишиться ранее заключенного арендного договора, владелец готов снизить арендную плату даже наполовину. Например, за 3-х комнатную квартиру в новом проекте два года назад просили 400 LVL, а сейчас 200 LVL в месяц. Определяющим фактором для аренды в новых проектах является удобное расположение, наличие кухонного оборудования и техники, а также автостоянка.
Налог на недвижимость
Эксперты недвижимости предприятия «Latio» признают, что налог на недвижимость за жилую площадь следовало ввести намного раньше, чем в отрасли проявилась столь высокая активность. Сейчас, когда платежеспособность населения снизилась, и активность в отрасли недвижимого имущества угасла, введение этого налога не будет способствовать развитию. О том, насколько глубоким и каким именно будет влияние этого вновь введенного налога, можно будет судить только после выбора конкретного варианта.
При выборе варианта, когда налог равномерно относится ко всей кадастровой стоимости имущества, было бы достигнуто равномерное влияние на рынок недвижимости, в отличие от варианта, предусматривающего предел необлагаемой площади. Большие колебания цен на недвижимость может вызвать кадастровая стоимость, рассчитанная не соответственно месту расположения и качеству имущества, а значит и не соответствующая сумма налога. Например, на качественную собственность в хорошем месте, для которой будет определена более низкая кадастровая стоимость, цены могут возрасти стремительнее, чем на собственность с более высокой кадастровой стоимостью. Во избежание стремительных колебаний, вызванных рыночной деятельностью, расчет кадастровой стоимости должен производиться не на основе рыночной стоимости, а на основе долгосрочной стоимости, на что специалисты «Latio» указывали неоднократно. В процессе введения налога необходимо учитывать несколько сопутствующих факторов: в процессе определения размера налога большое значение будет иметь емкость служб, привлеченных к инвентаризации недвижимого имущества;незаинтересованность владельцев реконструированных и вновь построенных зданий в том, чтобы зарегистрировать изменения в соответствующих службах, порядок взыскания своевременно не уплаченного налога.
Более подробный анализ рынка - по телефону +(371) 67032300, э-почте: latio@latio.lv или в центральном офисе «Latio» в Риге, бульвар Райня 11.
