«Latio»: В июле не установлено изменений средней стоимости серийных квартир
Рига, 07 августа 2009 года
«Latio»
По данным выполненного «Latio» обзора рынка в июле средняя цена серийных квартир в Риге впервые в течение последних двух лет осталась на уровне показателя предыдущего месяца, то есть 490 EUR/м². По мнению специалистов «Latio» это свидетельствует о стабилизации цен на рынке серийных квартир, однако еще рано говорить об изменении тенденции. Это не исключает дальнейшее падение цен. Как ранее прогнозировал аналитик рынка предприятия «Latio» Марис Гринбергс, самый низкий предел цен на серийные квартиры можно ожидать примерно в октябре. «Рынок недвижимости выздоровеет еще до выздоровления народного хозяйства», говорит Марис Гринбергс.
Со времен максимальной стоимости (1720 EUR/м²) в апреле/мае 2007 года цены упали на 71,51%, и таким образом достигли уровня цен 2003-2004 года.
В июле наблюдались небольшие изменения в поведении участников рынка. Многие покупатели признают, что по нынешним ценам они, наконец, могут позволить купить квартиру. И хотя активность покупателей возросла, в связи с уменьшением предложений в предыдущих месяцах выбор стал ограниченным. Поэтому не так уж легко подыскать желаемый для себя объект. «Не хватает хороших предложений. Кажется, что нижний предел для ликвидных объектов уже позади», говорит Инессе Криева – руководитель отдела Иманты предприятия «Latio». Несмотря на значительно меньшее предложение и ограниченные средства, желания покупателей все еще на прежнем уровне – характерном для падающего рынка.
Продавцы все чаще отказывают покупателем в предоставлении требуемых скидок или же сразу заявляют, что в цене они не уступят. Руководитель отдела Пурвциемса предприятия «Latio» Рита Шулмейстаре рассказала, что многие покупатели свое имущество неохотно выставляют на продажу и пока выжидают. У каждого продавца могут быть свои причины и аргументы, один из них – низкая цена, которую готов платить покупатель. В результате предлагаются в основном менее ликвидные объекты, которые не вызывают интереса у современного покупателя из-за места расположения, состояния, цены и по другим причинам. Покупатели все больше внимания обращают на техническое состояние здания, серию, а также на размер ежемесячных коммунальных платежей и расходов на содержание и их соответствие качеству имущества.
В предложении достаточно много новых проектов, но цены остаются высокими. Интерес у покупателей вызывают только те новые проекты, которые появляются на рынке по более низкой цене и имеют соответствующее качество. Новые проекты составляют 20% сделок, зарегистрированных в Земельной книге. Эта тенденция остается неизменной уже несколько лет.
В отношении количества сделок ситуацию на рынке недвижимости в течение последних месяцев Диана Штале – руководитель отдела оценки предприятия «Latio» - характеризует как застойную. Количество зарегистрированных в Земельной книге сделок с жильем в Риге не увеличилось и сохраняется на одном уровне с начала года. Сделки все также осуществляются с расчетом за наличные. Имеются потенциальные покупатели, готовые взять кредит, если их доходы это позволяют и сумма кредита составляет небольшую часть покупной стоимости. Иностранцы стали подыскивать в Риге недорогую недвижимость и интересуются также и серийными квартирами. Сделки в основном заключаются, когда продавец, понимая свою и рыночную ситуацию, уступает и соглашается с предложенной покупателем суммой. Из-за даже небольших кредитных обязательств владельцы продают свою собственность, если чувствуют, что не справятся с платежами.
Рост предложения наблюдается на рынке аренды. Стоимость аренды серийных квартир продолжает снижаться. Специалисты «Latio» осенью предполагают еще больший спад в связи с наступлением отопительного сезона. Арендная плата серийных квартир соскользнула ниже 100 LVL в месяц плюс коммунальные платежи. В новых проектах спросом пользуются однокомнатные квартиры с автостоянкой при арендной плате около 250 EUR в месяц.
Спрос на участки под застройку в Риге очень маленький, однако сделки происходят. Наибольшим спросом пользуются земельные участки, расположенные в достаточно престижных районах особняков. Замечено, что на рынке все больше предлагаются земельные участки, отделенные от территории, прилегающей к имеющемуся особняку.
Цены на застраиваемые земельные участки средней площади в Риге колеблются в пределах 35 000–60 000 LVL. В эксклюзивных районах, например, Межапарке уровень цен на землю составляет 140–250 LVL/м² в зависимости от расположения участка в районе и его площади.
С учетом стремительного падения цен и большого предложения особняков в данный момент предлагаемые за особняки цены ниже затрат на строительство равноценного здания. Поэтому сейчас выгоднее приобрести готовое здание, чем строить новое. Наиболее стремительное падение цен наблюдается для зданий сравнительно небольшой площади – не более 300 м². Очень небольшой интерес проявляется в сегменте незавершенных новостроек и рядных домов. Предпочтение в данный момент отдается особнякам средней площади, качественным и полностью завершенным. Замечено, что в последнее время резко возросло предложение эксклюзивных особняков по цене, намного ниже той, за которую они предлагались в прошлом году. Например, несколько эксклюзивных особняков, которые год назад предлагались на рынке за 700000–850000 LVL, снова предлагаются, но уже за 300000–400000 LVL. На такую собственность сохранился также и спрос, и потенциальные покупатели, используя сложившуюся ситуацию, могут условиться с продавцом о значительно меньшей продажной цене, которая снижается еще вплоть до 30% от цены предложения. Учитывая большое предложение новых особняков, в данный момент совсем небольшой интерес вызывают особняки, построенные в советское время, так как зачастую расходы на реконструкцию таких зданий превышают стоимость новых особняков. Чаще всего такие здания покупаются ради их места расположения, чтобы впоследствии имеющееся здание снести.
Резко возросло предложение на аренду особняков. Такие сделки происходят очень редко и обычно в аренду сдаются полностью законченные и качественные особняки в хорошем месте. В целом цены на особняки в Риге и Рижском районе по сравнению с первым полугодием 2007 года упали в среднем на 40-60%.
Более подробный анализ рынка - по телефону (+371) 67032300, э-почте latio@latio.lv или в центральном офисе «Latio» в Риге, бульвар Райня 11.
