«Latio»: рынок жилья в 2009 году и прогнозы на 2010 год
Рига, 12 января 2010 года
«Latio»
Низкий кредитный рейтинг страны, экономическая и политическая ситуация, деятельность банков – все в это продолжало влиять на падение цен на недвижимость в 2009 году. Падение цен и низкая активность участников рынка, которая выражается в небольшом количестве сделок и малом предложении, наблюдается во всех сегментах рынка недвижимого имущества. Особенно явно падение цен выражено на рынке земли и аренды жилья, в свою очередь, наблюдается стабилизация продажных цен на серийные квартиры в Риге. С учетом низкой платежеспособности и ненадежного положения населения, 2010 год, вероятно, станет годом активизации аренды. В целом темп падения цен в конце года уменьшился, что позволяет предположить, что 2010 год станет годом стабилизации цен во всех сегментах.
Влияние деятельности кредитных учреждений
Вслед за продолжающимся в стране экономическим спадом, в 2009 году снизилась также и деловая активность на рынке недвижимости: снизились спрос и предложение на недвижимость, упали цены. Вместо либерального кредитования, применяемого в годы роста рынка, в настоящее время для получения кредитов определены серьезные ограничения. При увеличении количества лиц, испытывающих финансовые затруднения, ухудшаются показатели достаточности капитала банков. Объем кредитования существенно уменьшился: коммерческие банки в большем объеме возвращают ранее предоставленные домовладельцам кредиты, чем предоставляют их вновь. Фактически в течение 2009 года из народного хозяйства изымалось от 30 до 40 млн. LVL в месяц по сравнению с «благополучными» годами, когда ежемесячно в кредит предоставлялось не менее 150 млн. LVL.
В 2009 году коммерческие банки, которые в «благополучные годы» активно выдавали кредиты, и в результате этого сегодня терпят убытки, учреждали связанные предприятия – фонды или «негодные банки», которым передаются проблемные активы, связанные с недвижимым имуществом.
Государственное регулирование
В 2009 году правительству в случае неплатежеспособности получателя кредита не удалось достичь сбалансированной ответственности между получателями кредита, государством и кредиторами.
Некоторые предпринятые законодателями и ведомствами государственной власти изменения, связанные с регулированием строительства и планированием развития территорий, упростят эти процедуры и позволят прогнозировать сроки согласования проектов.
Применение, начиная с 2010 года, налога на недвижимость в отношении жилой площади, а также введение налога на прирост капитала рассматривается как шаг в сторону упорядочения, несмотря на трудное и неподходящее для плательщиков время.
Достигнута низшая точка
Летом 2009 года на рынке продаж квартир была достигнута низшая точка, когда средняя цена серийной квартиры в Риге составила 490 EUR/м². Этот показатель на 71,5% меньше наивысшей цены, зафиксированной весной 2007 года (1720 EUR/м²). В течение 2009 года средняя стоимость серийных квартир в Риге снизилась на 40%. После продолжавшегося в течение последних двух лет падения цен в этом сегменте наблюдается определенная стабилизация. Уровень цен вернулся к уровню 2004 года, когда начался стремительный рост цен на недвижимость, продолжавшийся в течение более двух лет.
Рост цен на рынке жилья
В четвертом квартале 2009 года в отдельных сегментах рынка жилья наблюдался рост цен. Средняя стоимость серийной квартиры в Риге в конце 2009 года по сравнению с летом того же года возросла на 9% и достигла 538 EUR/м².
Недвижимость снова становится объектом инвестиций, однако зарубежные инвесторы все еще выжидают из-за высокого риска. Вероятно, эта тенденция сохранится и в 2010 году.
Рост цен объясняется ограниченным количеством предложений, но не возрастающей активностью на рынке и не ростом спроса на нем.
Количество сделок, заключенных в последнем квартале 2009 года, не увеличилось и составляет на 67% меньше чем в 2007 году. Из всех случаев покупок лишь 7-10% покупателей пользуются займом кредитных учреждений. Большинство сделок осуществляется за наличные.
В сегменте новых проектов в течение года цены значительно не снизились. Отдельные девелоперы, имеющие возможность снизить цену за счет отсутствия кредитных обязательств перед банком, воспользовались этим и распродали свои проекты. Другие же, надеясь на то, что количество предложений уменьшится, все еще не оступают от ранее установленной цены. В сегменте новых проектов, расположенных в микрорайонах и отдаленном центре, спросом пользуются квартиры с полной отделкой по цене 900 EUR/м², в свою очередь, они предлагаются в среднем за 1200 EUR/м².
Рынок особняков и участков под застройку особняками
На рынке особняков активность покупателей по сравнению с 2008 годом снизилась наполовину. В Риге количество сделок достаточно стабильно сохранялось на уровне 30 сделок в месяц. Это является самой низкой активностью в данном сегменте рынка в течение, по крайней мере, последних десяти лет. В 2009 году по сравнению с 2007 годом сделок заключено на 75% меньше.
В целом, по сравнению с первым полугодием 2007 года, цена особняков снизилась на 40-60%. Вниманием покупателей пользуются новые, полностью завершенные дома по цене в пределах LVL 80 000 - 1 20 000. Учитывая большое предложение особняков современной постройки, к особнякам советских времен большой интерес не проявляется.
На общем фоне незначительного количества сделок в целом выделяются сделки с эксклюзивными особняками в Юрмале, Межапарке и Балтэзерсе. Цены на такую недвижимость колеблются от LVL 300 000 до 700 000.
В 2009 году проявился также интерес потенциальных покупателей к частным домам в сельских территориях в окрестностях Риги, в отношении которых сделки из-за неадекватной высокой цены ранее не заключались. В настоящий момент их стоимость составляет LVL 15 000 – 30 000, что позволяет такое имущество приобрести широкому кругу покупателей.
Активнее становится рынок аренды
В 2009 году наблюдалась повышенная активность на рынке аренды квартир, значительное увеличение предложений в сегменте аренды квартир и особняков и стремительное падение арендной платы. Это объясняется и нежеланием продавцов продавать землю по низкой цене и возможностью получить дополнительные средства для выполнения имеющихся обязательств. Цена за аренду падает вслед за экономическим спадом.
Претерпевшая в начале 2009 года драматическое падение, стоимость аренды жилья к концу года постепенно стабилизировалась. В течение 2009 года индекс средней цены за аренду уменьшился на 60%. По сравнению с максимальной стоимостью аренды в ноябре 2007 года, она уменьшилась на 70%. В настоящий момент арендная плата значительно ниже, чем ежемесячный платеж по кредиту, предоставленному для покупки равноценного недвижимого имущества. Именно этот фактор для многих домохозяйств является решающим при выборе между арендой или покупкой жилья.
Квартиры с большой площадью в новых проектах, расположенных в микрорайонах на рынке аренды по цене конкурируют с особняками в Рижском районе. Потенциальные арендаторы подыскивают хорошие особняки по цене в пределах LVL 300-500 в месяц. В конце года арендная плата за серийные квартиры в микрорайонах в среднем составляла LVL 80-100 без коммунальных платежей.
Прогноз на 2010 год
При сохранении в экономике тенденций 2009 года, можно предположить, что в 2010 году во всех сегментах недвижимости цены стабилизируются, а в сегменте жилья цены продолжат расти. Темпы роста будут зависеть от общего экономического положения в Латвии, многое будет зависеть от банков, принятой ими политики кредитования, заинтересованности инвесторов и от поступления на рынок имущества, принятого фондами. Аналитик фирмы «Latio» Марис Гринбергс отмечает, что при возобновлении кредитования цены могут быстро возрасти до 700 EUR/м², однако затем изменение может замедлиться и соответствовать темпам развития экономики.
На рынок недвижимого имущества как в ближайшее время, так и в дальнейшем могут влиять решения банковских фондов в отношении того, что делать с имеющимся в их распоряжении недвижимым имуществом. Вероятнее всего, что в 2010 году будут предприняты конкретные действия: имущество будет сдано в аренду или продано в ближайшее время или в позже. До сих пор большинство такой недвижимости было изъято из рынка. С ростом предложения можно ожидать увеличения количества сделок, особенно в сегменте аренды.
На рынке аренды предполагается долголетнее развитие. Финансовые возможности потенциальных покупателей остаются неясными. «Многим семьям в ближайшие годы ипотечный кредит будет недоступен, и они предпочтут жилье арендовать, а не покупать. При сохранении нынешнего соотношения между арендной платой и ежемесячной платой за кредит, аргументы в пользу покупки, несомненно, с финансовой позиции проигрывают», говорит Эдгарс Шинс – председатель правления «Latio». Поэтому в 2010 году рынок аренды останется столь же активным. Стоимость аренды может претерпеть самую низкую точку и стабилизироваться в соответствии с общеэкономическими показателями.
«Иностранные стратегические инвесторы все еще выжидают, когда в экономике и политике Латвии проявится ясность, позволяющая принимать им решения в отношении прямых зарубежных инвестиций, столь необходимых для народного хозяйства Латвии», отмечает Эдгарс Шинс.
